Tout savoir sur le crowdfunding immobilier

Des rendements moyens de 10%, un investissement transparent et à court terme, à la croissance stable : le crowdfunding immobilier est de plus en plus populaire. Mais quelle est son origine et quelles sont ses particularités ? Lumière sur ce mode de financement pour tout comprendre… et vous lancer.

Crowdfunding immobilier : un financement par prêt avec intérêts

Lorsque vous entendez « crowdfunding », vous pensez à une plateforme de don, avec ou sans contrepartie ? C’est normal, c’est la première forme de crowdfunding, de « financement par la foule », que l’on a vu apparaître à l’orée des années 2010 avec des plateformes telles que Kickstarter.

Le principe est simple : vous collectez des fonds directement auprès de la population pour financer un projet. Un modèle qui n’est pas nouveau, puisqu’il a permis, en 1875 à un certain Édouard de Laboulaye de financer la construction de… la Statue de la Liberté ! La différence, c’est que le « crowdfunding », terme inventé en 2006, passe par des plateformes internet. Des plateformes qui permettent de récolter de l’argent auprès du monde entier (ou presque), sans intermédiaires.

Depuis, d’autres formes de financement participatif se sont développées et l’on en distingue aujourd’hui trois :

  • Le financement par le don, avec ou sans contrepartie ;
  • Le financement par le prêt, avec ou sans intérêt ;
  • Le financement par l’investissement, en capital de société.

Le crowdfunding immobilier appartient à la seconde catégorie : le financement par le prêt avec intérêts. Un prêt qui prend généralement la forme d’une obligation ou emprunt obligataire émis par un porteur de projet. Ce qui permet aux investisseurs prêteurs d’investir simplement par tranches de 1 000€.

Cette catégorie de financement par la foule (ou de « socio-financement » au Québec) s’est développée récemment. Venu des États-Unis, le crowdfunding immobilier est encadré en France depuis 2014 par l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers.

Un crowdfunding immobilier pour répondre au besoin d’argent des promoteurs

Il existe deux sortes d’emprunteurs : les promoteurs immobiliers, qui portent des projets de construction, et les marchands de biens, qui achetent des immeubles les revendent avec ou sans travaux de rénovation ou d’aménagement.

Pour récolter l’argent nécessaire à l’achat et aux travaux, les professionnels de l’immobilier disposent de plusieurs sources de financement :

  1. leurs fonds propres (leur trésorerie),
  2. les prêts bancaires,
  3. la précommercialisation (vente avant la fin des travaux).

La récolte de fonds auprès des particuliers et des professionnels, via le crowdfunding immobilier, permet de constituer une nouvelle source de financement que l’on peut appeler « quasi-fonds propres ». Cet argent vient en effet compléter les fonds propres du porteur de projet – à noter que les banques exigent que ces fonds représentent 10 à 30% du total, voire plus pour les marchands de biens. Ce mécanisme permet aux promoteurs d’alléger l’argent investi (leurs fonds propres) afin de le réallouer à d’autres opérations et de rester flexible en cas d’aléas.

Cela explique le rendement élevé du crowdfunding immobilier :

  1. Le porteur de projet est prêt à payer des intérêts élevés sur une partie de son financement, car cet argent lui permet de débloquer des prêts bancaires qui, eux, ont des taux d’intérêt très bas. Par exemple : Il va emprunter 5% des fonds en crowdfunding et 80% des fonds auprès de la banque. Donc les intérêts payés sur les 5% du coût de l’opération sont très fortement dilués. Cela dit, ce sont ces 5% qui vont lui permettre de débloquer le crédit bancaire et de réaliser son opération.

  1. Pour les promoteurs n’ayant pas les fonds propres nécessaires, le crowdfunding permet de ne pas ouvrir son capital à d’autres investisseurs (ce qui leurcoûterait beaucoup plus cher car ils devraient partager leur marge).

  1. Il y a aucun intermédiaire entre le promoteur et l’investisseur, et les (bonnes) plateformes ne se rémunèrent pas sur les intérêts. D’où un rendement élevé pour l’investisseur.

Illustration de l’effet levier du crowdfunding immobilier pour l’emprunteur

Quel rendement attendre du crowdfunding immobilier?

Rappelons que l’investissement en crowdfunding immobilier est un prêt émis sous la forme d’une obligation. Attention aux idées reçues, en participant, vous ne devenez pas propriétaire d’un bien de façon collective, comme c’est le cas avec les SCPI. Vous prêtez simplement à un promoteur afin qu’il puisse réaliser son opération. Dès que le projet est terminé et que le bien est revendu, vous récupérez votre argent, avec des intérêts.

En conséquence, c’est un investissement à court terme, de 12 à 36 mois en moyenne (le temps de construire et de vendre). Et le rendement, pour l’investisseur, est de 8 à 12 % par an en fonction du risque, avec une moyenne à 10 % – un rendement important dans l’environnement actuel.

Concrètement, un rendement de 10% signifie que, chaque année, l’investisseur reçoit 10 % de sa mise initiale : ce qu’on appelle le coupon. Pour 1000 euros investis sur 2 ans, il recevra donc 100 euros au bout d’un an, puis 1100 euros à l’issue des 2 ans – les 1000 euros investis auxquels s’ajoute le coupon de la deuxième année.

D’ailleurs, l’une des particularités du crowdfunding immobilier est son accessibilité. Pas besoin d’être millionnaire : la somme minimale à investir varie selon les plateformes, mais elle est généralement de 1000 euros.

Et la fiscalité dans tout ça ? Elle aussi est avantageuse, grâce à la Flat Tax, entrée en vigueur en 2018. Aussi appelée Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), cette taxe s’applique à tous les revenus du capital avec le même taux : 30%. Les investisseurs devront donc reverser 30% de leurs rendements à l’État. Pour un rendement brut de 10%, le rendement net, après impôts, sera donc de 7%, soit 70 euros par an pour 1000 euros investis. Mais l’investisseur n’a rien à faire : c’est la plateforme qui déclare le rendement et verse directement la Flat Tax à l’administration fiscale.

Des risques à connaître

Tout investissement comporte des risques pour l’investisseur. Généralement, plus un investissement est risqué, plus son rendement sera intéressant. Ainsi, en achetant des actions sur les marchés financiers, on peut espérer des rendements annuels élevés, mais… il ne faut pas être cardiaque. Les actions sont très fluctuantes, elles peuvent perdre 10% de leur valeur en une journée, ou l’inverse. Au contraire, les obligations (ou prêts) émises par les États par exemple, ont des taux de rendement très faibles (voire négatifs !), mais sont très stables (pour la plupart).

Dans cette optique, le crowdfunding immobilier est un bon compromis, conjuguant un rendement élevé et une grande stabilité. L’investisseur connaît à l’avance la somme qu’il gagnera à l’issue de l’opération. C’est totalement transparent et il n’y a aucun frais caché.

Mais, bien sûr, il existe des risques :

  • Le risque d’illiquidité : on nomme liquidité la facilité avec laquelle l’investisseur peut revendre ses titres après les avoir acquis. Or, les obligations acquises grâce au crowdfunding immobilier sont peu susceptibles d’être revendues. Mais leur échéance prédéfinie (en moyenne de 20 mois) offre de la stabilité à l’investisseur qui peut déjà se projeter.

  • Le risque de perte en capital, partielle ou totale : le retour sur investissement dépend de la réussite de l’opération financée. Si l’opération échoue, l’investisseur peut tout perdre. Heureusement, ce cas de figure est très rare, et plusieurs plateformes affichent des taux de défaut de moins de 1% depuis 2014 et = certaines plateformes historiques sont même toujours à 0% de défaut sur plusieurs centaines d’opérations financées et remboursées. Un taux de défaut vierge signifie que les investisseurs ont toujours récupéré leur capital et les intérêts tel que défini initialement.

  • Le risque politique : il y a plusieurs types de risques politiques par exemple, avant la fin de l’investissement, de nouvelles restrictions fiscales peuvent être imposées sur leurs produits, diminuant donc leur rendement.

  • Le risque d’inflation : la valeur du capital investi et celle des intérêts reçus peuvent se déprécier tout au long de la vie de votre investissement. Ce risque, comme le risque politique, est limité grâce à la durée réduite des projets.

Le choix de la plateforme de crowdfunding immobilier : un point clé

En crowdfunding immobilier, l’investisseur a une maîtrise totale. C’est lui qui choisit la plateforme et le projet dans lequel il souhaite investir. Il doit utiliser cette latitude pour limiter les risques.

La première étape, sans doute la plus importante, est le choix de la plateforme. Il faut impérativement choisir une plateforme bénéficiant d’une certification : de préférence celle de Conseiller en investissement participatif (CIP), qui est la plus reconnue en France. Les plateformes ayant ce statut n’ont pas de limites en matière de montant prêté, contrairement à celles qui ont le statut d’Intermédiaire en financement participatif (IFP), et qui sont limitées à 2000 euros par prêteur et par projet.

Par ailleurs, on peut consulter le taux de défaut de la plateforme, qui est obligatoirement affiché. Ce taux permet de connaître le nombre de projets en retard ou en défaut de paiement. Plus il est faible, mieux c’est – l’idéal étant un taux de défaut de 0%.

Enfin, il faut choisir son projet avec soin, sans s’arrêter à un taux de rendement alléchant. Toutes les informations sont normalement affichées. Alors, comment choisir ? En regardant notamment le profil du promoteur : est-ce un débutant ou un promoteur expérimenté ? On peut consulter son patrimoine et l’historique de ses projets, mais aussi la façon dont le projet est financé : les logements sont-ils déjà vendus ? La banque prête-t-elle de l’argent ? Toutes ces informations sont analysées par la plateforme et affichées dans le détail de l’opération.

À analyser impérativement : les garanties sur le remboursement

Un point essentiel à analyser : les garanties sur le remboursement de l’emprunt. Lorsque la banque ne prête pas d’argent, il peut y avoir une hypothèque de premier rang. Cela signifie que, en cas de défaut de paiement, le prêteur peut forcer la vente du bien afin d’être remboursé en priorité. C’est une des garanties les plus sécurisantes, mais un projet sans hypothèque de 1er rang ne signifie pas pour autant qu’il n’est pas sécurisé.

En effet, le plus souvent, une garantie à première demande et une caution personnelle sont déjà de bonnes garanties. La première oblige le garant à verser une somme d’argent si le créancier en fait la demande, la seconde permet au promoteur de se porter caution sur ses fonds personnels.

Dans tous les cas, les conseillers des plateformes sont là pour vous guider. Mais le meilleur conseil qu’ils peuvent vous donner, c’est celui de diversifier vos investissements. Mieux vaut investir 1 000 euros sur 10 projets que 10 000 euros sur un projet. Et cela vaut aussi en crowdfunding immobilier.

Vous savez tout : ce qu’est le crowdfunding immobilier, pourquoi les porteurs de projet y ont recours, quel est son rendement, quels sont les éventuels risques et comment les maîtriser. C’est un investissement qui présente de nombreux avantages, et cela explique sa croissance constante depuis sa création. Il est parfait pour les personnes qui souhaitent investir des sommes plus ou moins importantes, à court terme, avec un rendement élevé et assuré. Si c’est votre cas, vous avez maintenant toutes les clefs pour vous lancer !

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