Qu’est-ce que la commercialité ?

La commercialité correspond à la transformation définitive de la destination d’un bien immobilier. Découvrez plus précisément comment cela fonctionne.

I. Destination et Usage

La destination d’un bien immobilier, c’est la raison pour laquelle il a été construit. La destination est définie par le Code de l’Urbanisme et doit être indiquée dès la demande d’autorisation administrative relative au bien (permis de construire, déclaration préalable…,). Il existe 5 destinations possibles :

• exploitation agricole et forestière
• habitation,
• commerce et activités de service,
• équipements d’intérêt collectif et services publics,
• autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.

L’usage d’un bien immobilier, correspond à son utilisation effective. L’usage relève du Code de la Construction et de l’Habitation. Il n’existe que deux catégories d’usage : l’habitation et les autres locaux.

II. Changement de destination et d’usage

Lorsqu’un bien immobilier change de destination, une demande doit être effectuée auprès des services de l’urbanisme, selon les travaux prévus il peut s’agir de demande de permis de construire ou de déclaration préalable.

Lorsque l’on modifie l’usage d’un bien immobilier, seul le changement d’usage de locaux d’habitation est soumis à une autorisation devant être accordée par la Mairie, l’objectif étant d’assurer la protection du parc de logements dans les zones urbaines tendues. Ainsi, aucune autorisation n’est nécessaire pour transformer des bureaux en habitation.

Il existe trois types de changement d’usage :

• Changement d’usage mixte : pour les personnes exerçant une activité professionnelle commerciale dans leur résidence principale
• Changement d’usage à titre personnel : délivré à une personne pour la durée de son activité commerciale
• Changement d’usage à caractère réel : transformant définitivement la destination du bien.

C’est uniquement dans ce dernier cas que l’on parle de commercialité et d’opération de compensation.

A noter qu’en copropriété, le règlement détaille la destination de l’immeuble et peut interdire certaines activités. Si l’usage envisagé du lot est autorisé, l’approbation de la copropriété ne sera pas nécessaire. Sinon, il conviendra d’obtenir en assemblée générale l’autorisation des copropriétaires.

III. Le mécanisme de compensation

Dans certaines zones, les communes de plus de 200 000 habitants, l’autorisation de changement d’usage est conditionnée à la mise en œuvre d’une surface de compensation. C’est-à-dire qu’en cas de transformation d’un logement en bureaux, la même surface devra être transformé en habitation.

La compensation permet de maintenir un niveau de logement suffisant en compensant la perte d’un logement par un autre. Cette compensation peut être effectuée :

• En proposant de transformer d’autres biens détenus en compensation.
• En rachetant de la commercialité auprès d’un tiers qui opère un changement de destination. Il sera ainsi effectué un transfert de commercialité d’un bien à l’autre, des m² de commercialité sont transférés d’un bien à un autre.

Lors d’une compensation, les deux surfaces doivent être de nature équivalente : qualité, taille, environnement, etc…

La commercialité a une valeur marchande et permet au propriétaire souhaitant transformer des bureaux en logements de percevoir une indemnité pouvant être intéressante en fonction de la ville ou de l’arrondissement concerné.

Le cas particulier du marché parisien

A Paris, il existe trois secteurs de compensation :

• Secteur de compensation renforcé contraignant (du 1^er,au 9^ème arrondissement hors 3^ème arrondissement :
  • 2 m² de compensation pour 1 m² de surface transformée dans le même arrondissement
  • ou 50% dans l’arrondissement concerné et le solde – si compensation sociale – dans le secteur de compensation renforcé.
• Secteur de compensation renforcé simple non contraignant (3^ème, 14 à 18^ème) :
  • 2 m² de compensation pour 1 m² de surface transformée dans le même arrondissement
  • ou 1 m² de compensation pour 1 m² de surface transformée si compensation sociale dans le secteur de compensation renforcé.
• Autres quartiers : 1 m² de compensation pour 1m² de surface transformée

IV. Les étapes du transfert de commercialité

• Recherche d’un local de compensation recevable
• Signature d’un protocole d’accord de cession de commercialité
• Dépôt dossier à la direction de l’urbanisme de la Mairie
• Etude du dossier par la Mairie et visite des deux locaux par un agent assermenté
• Décision provisoire de la Mairie sous deux mois (sous réserve de l’obtention du changement de destination des deux biens si applicable)
• Délivrance d’un accord définitif de la Mairie
• Publication de la décision définitive au service de la publicité foncière