Les différents types d’investissements dans l’immobilier (SCPI, locatif, crowdfunding)

Lorsque l’on parle d’investir dans l’immobilier en réalité ce terme est très large. Il existe de nombreux supports d’investissement qui permettent une exposition à la pierre associée à un rendement financier comme les Sociétés Civile de Placement Immobilier (SCPI), le crowdfunding immobilier ou encore l’immobilier locatif. Au travers de cet article nous allons tenter de déchiffrer les différences, les avantages et les inconvénients de chacun de ces supports.

Les SCPI

Les SCPI sont couramment désignées comme étant des « Pierre Papier ». En effet, lorsque vous investissez sur ce type d’actif vous achetez des parts de biens immobiliers à travers une société de gestion et non en direct. Il s’agit d’un investissement dans un véhicule juridique géré par une société de gestion qui va collecter les fonds de différents investisseurs pour investir dans un immeuble qui sera loué. Les loyers sont par la suite redistribués à chaque investisseur au prorata des parts détenues déduits des frais de gestion (taxe, assurance, commission de la société, rénovation, etc.).

Il existe différents types de SCI : fiscales et liées aux dispositifs Robien, Duflot, Girardin, Scellier, Pinel, déficit foncier ; de rendement et de plus-value.

Avantages et inconvénients d’investir via une SCPI

Les avantages de ce type d’investissement sont multiples. Tout d’abord, il vous permet d’accéder à l’immobilier pour un montant faible, en moyenne à partir de 5 000€/part. Ensuite, avec la mutualisation des fonds, vous pouvez diversifier le parc immobilier et investir dans plusieurs immeubles dans différentes localisations et donc diversifier les risques. Enfin, c’est une gestion de l’immobilier locatif simplifiée car la gestion est déléguée et les risques sont mutualisés avec l’ensemble des investisseurs. De plus, vous pouvez également investir sur les SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance vie.

Les inconvénients sont principalement liés à la liquidité des parts. Il n’est pas possible de vendre les parts quand on le souhaite. De plus, les parts sont fiscalisées au taux marginal d’imposition et soumises aux prélèvements sociaux. Elles sont également prises en compte dans le calcul de l’IFI. Enfin, les frais de gestion et d’entrée sont assez élevés ce qui impacte la rentabilité finale de l’investissement.

L’investissement locatif

A la différence des SCPI, l’investissement locatif porte sur l’acquisition du bien en direct. Vous devenez concrètement propriétaire du bien dans sa globalité, possiblement à plusieurs au travers des SARL de Famille ou encore des Sociétés Civiles Immobilières ou SCI. Votre investissement est donc garanti par un actif réel.

Votre rendement peut venir sous deux formes différentes :

Tout d’abord, par la mise en location de votre bien par laquelle vous toucherez un loyer. Il existe différents dispositifs de mise en location : saisonnière, en meublé ou en non meublé ; qui apportent des avantages fiscaux différents. En moyenne en fonction du bien loué et de sa localisation les rendements peuvent varier entre 3 et 7%.

Par la suite, vous pourrez également faire une plus-value à la revente de l’actif.

Avantages et inconvénients d’un investissement locatif

Ce type d’investissement à l’avantage de limiter les intermédiaires et les frais impactant le rendement. Vous pouvez en outre sélectionner le bien et choisir la typologie de montage que vous souhaitez. Enfin, votre capital initial est garanti par un bien réel dont la valeur peut couvrir une partie de votre investissement.

En revanche, vous n’êtes pas assuré du versement de vos loyers, les revenus ne sont pas garantis et tout problème lié à l’actif peut coûter cher tels que des rénovations, un dégât des eaux, etc.

Le crowdfunding immobilier

A la différence des deux investissements précédents, l’investissement en obligations sur les plateformes de crowdfunding immobilier telles que Raizers vous permet une exposition au secteur de l’immobilier sans pour autant détenir des parts d’actifs. En effet, l’obligation est une sorte de dette émise par l’opérateur immobilier qui lui détient des biens immobiliers. Vous financez une partie de cette dette et en contrepartie celui-ci vous octroie des intérêts. Votre rendement n’est donc pas lié à la location d’un actif et au versement des loyers mais à la santé financière du promoteur et/ou du bon déroulement du projet. Les intérêts sont en moyenne entre 8 et 12% annuels bruts et sont soumis à la fiscalité commune pour tous les résidents fiscaux français, appelée flat tax (30%). Le remboursement de votre investissement peut être garanti par différents dispositifs tels que la caution personnelle de l’opérateur, des Garanties à Première Demande sur des sociétés, des fiducies-sûreté sur des parts de sociétés ou des actifs ou encore des hypothèques sur les biens au cœur du projet de financement.

Exemple de montage d’une opération présentée sur Raizers :

Avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier a l’avantage de vous exposer de façon indirecte au secteur de l’immobilier avec un rendement possible, mais non garanti, supérieur aux deux types d’investissement évoqués précédemment à hauteur de 10% en moyenne. De plus, vous pouvez investir sur ce type de support généralement à partir de 1 000€. Vous pouvez diversifier facilement votre portefeuille d’obligations en sélectionnant des projets divers : promotion immobilière, opération de marchand de biens ; dans du résidentiel ou des bureaux et sur des localisations différentes.

En revanche, il s’agit d’un placement financier avec risque de perte en capital, risque d’illiquidité, risque fiscal et risque d’inflation.

Certains sites internet regroupent leur avis sur les différentes plateformes de crowdfunding immobilier. Retrouvez l’avis indépendant d’Investissements Faciles au sujet de Raizers.

Récapitulatif

Lot n°	SCPI	Investissement locatif	Crowdfunding immobilier
Support d’investissement	Parts de société	Bien en direct	Obligations
Capital minimum	5 000 €	Prix d’un bien immobilier	1 000 € (en fonction de la plateforme)
Rendement moyen brut espéré	~4%	de 3 à 7%	10%
Frais de gestion	Oui	Oui si vous passez par une agence	Non (en fonction de la plateforme)
Horizon d’investissement moyen	5 ans	9 ans	2 ans
Avantages	– Mutualisation des risques – Diversification du parc immobilier	– Détention d’un bien en direct – Frais déduits des loyers – Avantages fiscaux	– Rendement espéré conséquent – Diversification du risque possible – Accès à l’investissement très large
Inconvénients	– Frais d’entrée de de gestion élevé – Faible liquidité des parts	– Risque sur le versement des loyers – Exposition complète aux aléas et frais relatifs au bien	– Risque de perte en capital, d’illiquidité, d’inflation et risque fiscal – Pas de possibilité de sortir avant l’échéance de l’emprunt