Les démarches pour la mise en location et la gestion locative d’un bien

Un projet d’investissement locatif ne s’arrête pas à l’acquisition d’un bien, il faut ensuite faire la mise en location et gérer cette location. Découvrez quelles sont les démarches nécessaires pour y parvenir.

1. Proposer un logement décent

Vous devez proposer à la location un logement décent c’est-à-dire qui n’est pas dangereux pour la santé des occupants, qui ne présente pas d’infestation d’espèces nuisibles ou parasites et qui doit répondre à un critère de performance énergétique minimal. Pour se faire, le bien que vous avez acquis nécessite peut-être des travaux de rénovation avant sa mise en location. Vous avez normalement prévu le budget nécessaire lors de votre demande de prêt à la banque quand vous étiez à la recherche d’un financement pour votre achat. Il faut donc que vous demandiez à votre banque le déblocage du prêt travaux pour pouvoir payer la société en charge du chantier.

2. Assurer votre bien

Vous devez dans le même temps souscrire à une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Elle permet de compléter l’assurance du locataire ou de la copropriété en cas de sinistre, de couvrir le logement lorsqu’il est vacant et d’assurer le mobilier s’il s’agit d’une location meublée. Votre bien sera également couvert par l’assurance habitation du locataire qui comprend plusieurs garanties : responsabilité civile du locataire, assurance incendie, assurance dégâts des eaux, catastrophe naturelle, vols, cambriolage et vandalisme bris de glace.

Vous pouvez également vous assurez contre les loyers impayés (Garantie des loyers impayés (GLI)). Cependant, il est interdit de cumuler GLI et demande de garant au locataire sauf si celui-ci est étudiant ou apprenti. L’assurance contre les loyers impayés coûte entre 2 et 5% du revenu locatif annuel mais les assureurs imposent des conditions assez strictes sur les revenus et les garanties financières des locataires.

3. Mettre votre bien en location

Fournir les diagnostics obligatoires

Un certain nombre de diagnostics doit être fait avant la mise en location car vous devez les fournir au locataire dans un dossier annexé au contrat de location.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui doit également apparaitre sur l’annonce de location.
• Constat de risque d’exposition au plomb (Crep).
• Etat de l’installation intérieure de l’électricité si elle a plus de 15 ans.
• Etat de l’installation intérieure du gaz si elle a plus de 15 ans.
• Diagnostic concernant la présence ou non d’amiante qui ne doit pas être annexé au contrat de location mais à disposition du locataire sur simple demande.
• Etat des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques…) permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.

Choisir le type de location

Il faut que vous déterminiez quel type de location vous souhaitez proposer : meublée ou non meublée, résidence ou saisonnière. Cela va dépendre entre autres de la localisation de votre bien. S’il se situe dans une ville étudiante, il sera préférable d’opter pour un meublé étudiant ; s’il est dans une zone touristique, pour une location saisonnière ; s’il est dans une ville moyenne, pour un non meublé. Vous devez également tenir compte de la fiscalité. Les dispositifs vous permettant de profiter d’avantages fiscaux s’appliquent sous certaines conditions qui peuvent concerner le type de location.

Déterminer le prix de location

Il faut ensuite que vous établissiez le prix de la location de votre bien. Le loyer d’une location à usage de résidence principale peut être fixé librement en tenant compte du marché sauf si le bien se situe dans une zone à loyer encadré. Vous devez vous aligner sur les prix pratiqués pour le même type de biens dans la même zone. A noter que certains critères entrent en compte également comme l’état général du logement, son diagnostic énergétique, location meublée ou non meublée, l’étage et la présence d’un ascenseur, la proximité des commerces et des transports, etc.

Cependant, dans les zones tendues, certaines contraintes ont été mises en place. Vous avez le droit de fixer le loyer que vous voulez lors de la première location mais en cas de changement de locataire, le loyer ne peut pas être augmenté sauf si des travaux d’amélioration ont été effectués ou si le loyer en vigueur a été sous-évalué.

Il faut également que vous prévoyiez le montant des charges locatives que votre futur locataire paiera tous les mois en plus du loyer. Ce sont généralement une partie des charges de copropriété pour les services dont profite directement le locataire comme le ménage des parties communes, l’entretien des espaces verts, le service de gardiennage, les petites réparations dans les parties communes, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.

Mettre en location

Pour la mise en location, vous pouvez soit le faire vous-même, soit demander à une agence de s’en charger. Il s’agit de prendre des photos de votre bien, rédiger l’annonce, la poster sur des sites spécialisés, organiser les visites, choisir le locataire, préparer le contrat de location, faire l’état des lieux, signer tous les documents. Cette étape peut être assez chronophage, c’est pour cela qu’il est souvent recommandé de faire appel à une agence.

4. Gérer la location

Vous pouvez également demander à une agence de s’occuper de la gestion locative ou le faire vous-même. Mais idem que pour la mise en location, la gestion locative peut être assez chronophage car cela demande de percevoir les loyers et les charges, envoyer les quittances de loyer aux locataires, faire la déclaration fiscale des revenus locatifs, gérer la relation avec les locataires, etc.

Il ne faut pas négliger la partie gestion post achat lorsque l’on souhaite se lancer dans l’immobilier locatif car elle demande du temps et peut engendrer des coûts. Cependant, les démarches peuvent être facilitées si vous sollicitez l’aide d’un professionnel comme Raizers Transactions pour vous accompagner tout au long de votre projet d’investissement locatif.